[경매 입문] 부동산 경매 공부를 위한 서류

부동산 경매를 위한 공부서류

부동산 경매와 직접적으로 관련된 서류와 낙찰받고자 하는 부동산 관련 서류까지 종합적으로 검토해야 한다.

 

부동산 관련 기초 공부서류

-토지대장

토지의 지번, 지목, 면적, 토지등급 등 기본적인 사항들을 점검해 볼 수 있는 공부서류이다. 낙찰받고자 하는 물건이 토지인 경우 매우 중요한 공부서류. 예를 들어 등기사항전부증명서와 토지대장 사이에 면적 불일치 등 표시에 차이가 있다면 토지대장이 기준이 된다. 등기사항전부증명서와 차이가 있는지 확인.

 

-건축물관리대장(일반건축물대장)

건물의 면적, 구조, 용도, 연면적, 건폐율, 용적률, 건축연도 등을 확인할 수 있다. 등기부등본과 비교하여 미등기 건물의 존재 여부를 파악. 주구조 등 건물에 관한 사항과 건축물 현황인 각 층별 구조와 용도를 점검. 실제 사용용도와 건축물관리대장 상의 용도 사이에 불일치하는 부분은 없는지 확인.

 

-토지이용계획확인원

토지에 대한 주민등록증. 도시계획의 결정 사항, 도시계획구역 내의 행위의 허가제한 등을 확인할 수 있다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 상의 용도지역/용도지구/용도구역, 농지법에 따른 농지, 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법에 따른 이용 제한이나 토지거래 규제 여부 등을 알 수 있다. ‘토지이용규제정보서비스’ 를 통해 간편하게 확인이 가능하다.

 

경매와 직접 연결되는 서류

-매각물건명세서

부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유 가능한 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 등기된 부동산에 관한 권리, 낙찰에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니하는 가처분, 낙찰에 의하여 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등을 기재한 명세서를 법원이 작성한다. 명세서 사본은 경매기일 1주일 전부터 법원에 비치하여 일반인이 열람하도록 한다. 법원경매정보 사이트에서도 열람이 가능하다.

매각 대상의 사건번호, 등기부상 최선순위 권리, 점유자와 임차인에 관한 사항, 법정지상권 등에 관한 사항 등 경매 참가 시 반드시 알아 두어야 할 내용들이 기록되어 있다. 별지에는 매각 대상 부동산의 표시, 감정평가액, 회차, 기일, 최저매각가격, 일괄매각, 제시 외 건물 포함 취지, 특별매각조건 등이 기재되는 만큼 입찰 전 반드시 자세한 분석이 선행되어야 한다.

 

-현황조사보고서

법원은 경매개시결정을 한 후 집행관에게 부동산의 현상, 점유 관계, 차임 또는 임대차 보증금의 금액, 기타 현황에 관하여 조사할 것을 명한다. 그 조사 내용을 작성한 문서. 사본을 매각기일 일주일 전부터 민사집행과에 비치하고 있다.

세심하게 살펴야 할 부분은 점유자와 관련된 항목이다. 점유하고 있는 점유자가 임차인인지 아니면 소유자인지 여부 / 임차인이라면 등기부상 말소기준권리보다 우선하는지 여부 / 말소기준권리보다 먼저 점유와 전입이 되어 있다면 확정일자까지 말소기준권리보다 우선하는 임차인인지 여부.

한 가지 주의할 것은 전적으로 신뢰하지 말고 참고 사항 정도로만 여겨야 한다는 점이다. 점유와 관련된 사항은 임차인이 권리신고와 배당요구를 해야만 법적인 구속력을 갖게 되기 때문이다.

 

-감정평가서

집행법원은 감정평가사가 매각 대상 부동산을 평가하여 책정한 평가액을 참작하여 최저매각가격을 결정한다. 감정평가의 근거와 구조, 위치, 시설, 노후화 정도, 환경 요인, 대중교통 등에 대한 개략적 사항이 기재되어 있다. 지적도, 위치도, 사진까지 첨부되어 있어 매각 대상 부동산을 파악하는데 매우 유용한 서류이다.

감정평가서를 통해 감정평가가 어느 부분까지 행해졌는지를 점검해야 한다. 부속건물에 대한 감정평가가 이루어져 있다면 낙찰을 통해 소유권을 확보할 수 있고 제외되었다면 소유권을 확보할 수 없다고 보면 된다. 또한 대지권이 미등기인 경우 감정평가 대상 여부를 통해 완전한 소유권의 확보 여부를 파악할 수 있다. 토지별도등기 등의 유무도 감정평가서에 관련 사항을 기재하도록 되어있다.

감정평가표는 본격적인 감정평가서의 시작 부분이다. 평가가액과 가격시점이 있는데 특히 가격시점을 주의해서 보아야 한다.

산출근거 및 결정의견에서는 평가목적과 평가방법, 건축물의 건축물대장 등재여부 등과 주의해야 할 기타사항을 확인할 수 있다.

감정평가명세표에는 소재지, 지번, 지목 및 용도, 용도지역 및 구조, 면적과 감정평가액 등을 기재한다.

감정평가요항표에는 위치 및 주위환경, 교통상황, 건물의 구조, 이용상태, 설비내역, 토지의 형상 및 이용상태, 인접도로상태, 토지이용계획 및 제한상태, 공부와의 차이, 임대 관계 등의 기타 참고사항을 기재한다. 내부구조도가 포함되니 참고하면 된다.